Rechtstip der Woche: Mietrecht: Mietminderung und Untervermietung

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Erstellt: Dienstag, 05. März 2013 09:07

Zum 1. Mai 2013 tritt wohl - je nach Veröffentlichung des Gesetzes im Bundesgesetzblatt - das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft. Damit einher gehen einige Änderungen der bislang gültigen Regelungen, so etwa zur Durchführung und den Folgen von energetischen Sanierungen oder zu den Rechten von Vermietern gegenüber sog. "Mietnomaden". Überwiegend werden eher die Rechte der Vermieter verbessert als die der Mieter.

Aber auch auf Basis der geltenden gesetzlichen Regelungen stehen den Vermietern umfangreiche Rechte zu.

Einige Beispiele sollen dies verdeutlichen.

 

Mietminderungsrechte genau prüfen

Als Mieter sollte man seine Rechte auf Mietminderung genau prüfen, um nicht Gefahr zu laufen, vom Vermieter wegen ausstehender Miete in Anspruch genommen werden. Dies gilt insbesondere für Ansprüche des Mieters wegen hoher Heizkosten.

So entschied etwa das Kammergericht Berlin mit Urteil vom 21.05.2012 - AZ: 8 U 217/11, dass selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten keinen Mietmangel begründen.

Eine nicht regulierbare und damit verlustreich arbeitende Heizungsanlage sowie fehlende Wärmedämmung stellen nach Auffassung des Kammergerichts keinen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB berechtigen. Sofern die Heizungsanlage nämlich dem Stand der Technik entspricht, liegt ein Mangel nicht vor.

Gleiches gilt für den Umstand, dass die Heizung nur von einem Techniker bedient werden kann. Ein Mangel sei nur dann gegeben, wenn die Heizung überhaupt nicht regulierbar gewesen wäre.

Auch hohe Heizkosten allein genügen nicht zur Annahme eines Mangels. Ein solcher ist nur dann anzunehmen, wenn die hohen Heizkosten auf einem Fehler der Anlage beruhen.

Letztlich kann ein Mieter auch hinsichtlich der Wärmedämmung seiner Wohnung nicht erwarten, dass diese dem neuesten Standard entsprechen. Zu berücksichtigen sind vielmehr Alter, Ausstattung und die Art des Gebäudes, so das Kammergericht.

 

Rückwirkende Mietminderung oft unzulässig

Achtung bei rückwirkender Mietminderung. Zahlt der Mieter über mehr als 12 Monate die volle Miete ohne Vorbehalt und will er später dann Mietminderungsansprüche geltend machen, so ist dies unzulässig. Dies entschied das Landgericht Berlin mit Urteil vom 08.11.2002 - 65 S 275/02. Nach Auffassung des Berliner Landgerichts tritt nach 14 Monaten vorbehaltloser Zahlung der Miete trotz geltend gemachter Minderungsrechte - hier wegen Lärmbelästigung - die "Verwirkung" der Ansprüche des Mieters ein. Damit habe der Mieter einen Vertrauenstatbestand beim Vermieter geschaffen, dass er sein Recht auf Minderung auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde.

 

Achtung auch bei "Gebrauchsüberlassung an Dritte"

Unzulässig ist auch eine Gebrauchsüberlassung einer Wohnung oder eines Zimmers an Dritte durch den Mieter, die einen Zeitraum von 3 Monaten übersteigt. Wer also einem Dritten seine Wohnung oder zumindest einen Teil dieser ohne Genehmigung des Vermieters für mehr als 3 Monate überlässt, riskiert die (fristgemäße ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB (geltende Regelung) bzw. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (neue Fassung nach Mietrechtsänderungsgesetz) ist zulässig, da der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, dass die Wohnung nicht von Unbekannten bewohnt wird. Dabei ist auch unerheblich, ob es sich bei den Dritten um Verwandte des Mieters handelt oder nicht.

In der länger andauernden (und ggf. vollständigen) Überlassung der Wohnung an Dritte liegt ein Verstoß des Mieters gegen diese Regelung, die den Vermieter zur Kündigung berechtigt, so etwa das Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.01.1995 - AZ: Hö 3 C 5170/94.

Verweigert allerdings der Vermieter dem Mieter grundsätzlich das Recht, in seiner Wohnung Besuch zu empfangen, so verletzt dies die Gebrauchsrechte des Mieters an der Wohnung nach §§ 535, 536 BGB. Der Mieter ist dann berechtigt, die Miete im Einzelfall sogar zu 100 % zu mindern. Dies entschied das Landgericht Gießen mit Urteil vom 01.03.2000 - AZ: 1 S 443/99.

 

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Im Einzelfall sollte ein Mieter also genau prüfen, welches Verhalten angemessen ist und ggf. anwaltlichen Rat einholen.