Gewerbliche Nutzung von privatem Wohnraum unzulässig

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Erstellt: Dienstag, 18. März 2014 09:07

Wer – etwa als Selbständiger, Unternehmensgründer oder Freiberufler – seine Wohnung (auch) zu Gewerbezwecken nutzt, riskiert die Kündigung des Mietvertrages. Eine teilgewerbliche Nutzung einer Privatwohnung zu gewerblichen Zwecken bedarf stets der Zustimmung des Vermieters. Fehlt es an einer solchen, so rechtfertigt dieser Umstand die ordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter, so etwa der BGH mit Beschluss vom 24.07.2013 – AZ: VIII ZR 149/13.

Für eine teilgewerbliche Nutzung reicht es bereits aus, dass die Adresse gegenüber dem Geschäftsverkehr (Kunden, Partnern oder auch dem Gewerbeamt) als Geschäftsadresse angegeben wird. Weder ist es erforderlich, dass tatsächlich Kundenverkehr stattfindet noch dass von der gewerblichen Nutzung Störungen – etwa für andere Mieter – ausgehen.

Nach Ansicht des BGH liegt stets dann eine gewerbliche Nutzung vor, wenn geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art nach außen in Erscheinung treten. Nach dieser Auffassung reicht es für die Annahme einer gewerblichen Nutzung bereits aus, wenn die Anschrift im Internet – etwa auf der Homepage des Gewerbetreibenden – als Adresse genannt wird. Gleiches gilt, wenn die Anschrift gegenüber dem Gewerbeamt oder dem Handelsregister als Firmensitz benannt wird.

Anspruch auf gewerbliche Nutzung?

In bestimmten Ausnahmefällen kann der Mieter aber einen Anspruch auf eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum haben, so etwa der BGH mit Urteil vom 14.07.2009 – AZ: VIII ZR 165/08). Ein Vermieter kann im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen – dies etwa dann, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Wer sicher gehen will, dass eine privat genutzte Wohnung auch zu gewerblichen Zwecken genutzt werden kann, sollte unbedingt eine Vereinbarung mit dem Vermieter schließen. Dabei kann der Vermieter für die teilgewerbliche Nutzung der Wohnung – je nach Umfang - einen angemessenen Zuschlag auf die Miete verlangen.