Die Wohnung als Büro – gewerbliches oder privates Mietrecht anwendbar?

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Erstellt: Dienstag, 15. Juli 2014 09:07

Für viele Freiberufler und Selbständige und eine Selbstverständlichkeit: die eigene Wohnung wird gleichzeitig als Büro und auch als Geschäftsadresse genutzt. Ob mit dem Laptop auf dem Sofa oder mit kompletter Büroeinrichtung im Arbeitszimmer – Wohn- und Arbeitsraum sind untrennbar in einer Wohnung miteinander verbunden.

Dabei stellt sich allerdings die Frage, welches Recht bei (auch) teilgewerblicher Nutzung der Wohnung auf das Mietverhältnis anzuwenden ist. Das Vertragsverhältnis unterliegt dabei entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiegt. Mit weitreichenden Folgen, denn im Gewerberaummietrecht sind die Rechte der Mieter deutlich weniger umfangreich, so etwa im Hinblick auf Kündigung und Mietzins.

Zu dieser Frage hatte der BGH jüngst in seinem Urteil vom 09.07.2014 – AZ.: VIII ZR 376/13 Stellung zu nehmen.

Der BGH entschied, dass es im Falle eines sogenannten „Mischmietverhältnisses“ – also der gleichzeitigen privaten und gewerblichen Nutzung einer Wohnung) auf den „überwiegenden Nutzungszweck“ ankomme. Dabei sei das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung allein nach Auffassung des BGH kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks. Die Schaffung einer Erwerbsgrundlage – so der BGH - habe bei Mischmietverhältnis nicht zwingend Vorrang vor der Wohnnutzung. Kann im Einzelfall nicht festgestellt werden, dass der Wohnraum überwiegend gewerblich genutzt wird, so sind nach der Entscheidung des BGH die für Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

Im Einzelfall muss also stets geprüft werden, ob die jeweiligen Umstände eher für eine überwiegend gewerbliche oder private Nutzung sprechen. Dabei spielt auch die Ausgestaltung des Vertrages eine Rolle, etwa hinsichtlich der Vertragslaufzeit, des Mietzinses und der Angabe einer ggf. enthaltenen Umsatzsteuer.

Im Zweifel sollte jeder Einzelfall sorgsam geprüft werden, um kostspielige Streitigkeiten über eine Kündigung oder gar Räumung von vornherein zu vermeiden.

Lesen Sie weiterführend zu diesem Thema auch unseren Rechtstipp „Gewerbliche Nutzung von privatem Wohnraum unzulässig“ vom 18. März 2014